Les charges d’un immeuble non professionnel, en particulier de l’immeuble d’habitation du gérant, peuvent être déductibles dans certains cas du résultat fiscal d’une société.

Cas particulier d’une résidence liée au centre de production

Ce n’est pas le cas le plus fréquent mais celui qui permet le mieux de comprendre les conditions juridiques exigées par le fisc pour accepter la déduction des charges de la résidence principale d’un entrepreneur du résultat fiscal de sa société commerciale.

Ainsi, les immeubles d’habitation qui sont intégrés géographiquement dans l’établissement industriel de la société autorisent la déduction fiscale des charges liées à ces immeubles. C’est le cas par exemple d’une maison située dans l’enceinte d’une usine, d’un château attaché à une exploitation vinicole...

Il faut pour cela que ces immeubles d’habitation servent aussi à l’activité de la société, pour recevoir de la clientèle, installer des bureaux, organiser des formations...

Article 39 alinéa 4 du Code général des impôts

On le constate, les conditions de déduction des charges d’un immeuble d’habitation par une entreprise sont :
– une confusion entre lieu géographique de travail et d’habitation,
– une utilisation de l’immeuble d’habitation pour l’activité professionnelle.

En découle l’article 39 du CGI qui précise le mode de détermination du bénéfice imposable en BIC et notamment le cas des charges des immeubles d’habitation.

"Sont exclues des charges déductibles (...) résultant de l’achat, de la location ou de toute autre opération faite en vue d’obtenir la disposition de résidences de plaisance ou d’agrément, ainsi que de l’entretien de ces résidences ; les dépenses et charges ainsi définies comprennent notamment les amortissements. (...)
Les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables aux charges exposées pour les besoins de l’exploitation et résultant de l’achat, de la location ou de l’entretien (...) des résidences servant d’adresse ou de siège de l’entreprise."

Source : http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do;jsessionid=007279C0B9DC9BCA5790E3A075463820.tpdjo15v_2?idArticle=LEGIARTI000025073912&cidTexte=LEGITEXT000006069577&categorieLien=id&dateTexte=20120817

Déduction des charges dans la pratique

De l’article précédent, on peut conclure que les charges d’une résidence principale deviennent déductibles :
– si la résidence principale est également le siège social ou l’adresse de la société (voir comment domicilier une EURL ou SARL au domicile de son gérant),
– pour la partie de cette résidence principale utilisée dans le cadre de l’activité professionnelle.

Cette déduction est admise depuis la loi du 28 décembre 2008, date à laquelle l’article 39 du CGI a été complété de la mention : "des résidences servant d’adresse ou de siège de l’entreprise". Auparavant, la loi était plus restrictive.

Concrètement, lorsque l’on utilise une pièce de son habitation et que celle-ci est l’adresse de sa société, quelles charges déduire ?

La société peut répartir les charges mixtes entre les dépenses professionnelles déductibles et les dépenses personnelles non déductibles :
– en utilisant la surface comme clé de répartition
– et déduire les charges mixtes au prorata de la surface utilisée à titre professionnel.

Par exemple, le gérant qui occupe une pièce de 15 m² de son appartement de 100m² peut inclure dans les comptes de sa société les charges mixtes à hauteur de 15%.